Communiqué de presse : Anvers est la plus attrayante pour investir, Gand ou Louvain ne rapportent pas
En Flandre, ceux qui recherchent une région intéressante pour investir dans l'immobilier devraient peut-être se tourner vers le centre et l'est, selon les analyses de la plateforme de données immobilières Realo. Grâce à une approche unique, il est désormais possible de calculer pour la première fois le rendement locatif brut objectif pour l'ensemble de la Flandre.
Investir dans l'immobilier en Flandre génère un rendement brut annuel de 3,24% pour les maisons et de 3,1% pour les appartements. Ces chiffres proviennent d'une analyse réalisée par la plateforme de données immobilières Realo pour calculer le rendement locatif brut par commune en Flandre. Cependant, il existe des différences évidentes entre les cinq provinces de la Flandre. En général, le rendement locatif est plus faible dans les provinces de Flandre-Orientale et Flandre-Occidentale que dans le reste de la Flandre. Notamment, la région autour d'Anvers, la périphérie bruxelloise et le Limbourg s'avèrent être des régions intéressantes pour investir dans l'immobilier.
Des loyers élevés à Anvers augmentent le rendement
Celui qui investit dans un appartement dans la ville d'Anvers et le met ensuite en location peut compter sur un rendement locatif brut annuel de 3,52%, le rendement le plus élevé de toutes les villes du centre en Flandre. Pour les maisons également, Anvers est en tête de liste avec un rendement de 3,85%. Cela contraste fortement avec des villes du centre comme Gand ou Louvain, qui ont des performances bien inférieures à la moyenne flamande. Par exemple, Gand présente le rendement le plus bas pour les appartements parmi les villes du centre, avec seulement 2,4%, tandis que Louvain a les plus mauvaises performances pour les maisons avec un rendement de 2,83%.
Pour Fabrice Luyckx, analyste de données chez Realo, ces chiffres peuvent sembler surprenants à première vue, mais ils ont une explication logique : “Dans des villes comme Gand et Louvain, les prix de vente sont très élevés — Louvain est la ville du centre la plus chère de Flandre — mais les loyers restent relativement abordables. En revanche, Anvers est également cher à l'achat, mais pas autant que Gand ou Louvain, alors qu'Anvers est depuis des années la ville du centre la plus chère à louer. Cela signifie que malgré les coûts élevés de l'achat d'un logement à Anvers, les revenus locatifs sont beaucoup plus élevés, ce qui permettra un retour sur investissement beaucoup plus rapide.”
Dave Bracke, directeur d'Altro Vastgoedgroep, voit la situation à Gand changer dans un avenir proche : “Nous ne constatons que depuis l'année dernière des hausses significatives des loyers à Gand. Je m'attends à ce que, dans les six prochains mois à un an, les loyers se rapprochent davantage des prix de vente. La pression sur le marché locatif est actuellement très élevée en raison de l'offre limitée.”
Au contraire, en Limbourg, la situation est inversée. Les prix de vente bas en Limbourg — le Limbourg reste la province la moins chère de Flandre pour l'achat — permettent d'obtenir un rendement intéressant sur l'investissement avec un loyer plus bas. De nombreuses communes du Limbourg, telles que Maasmechelen ou Tongres, affichent des rendements locatifs parmi les plus élevés de Flandre. Hasselt se distingue en tant que ville du centre plus chère par rapport au reste de la province, mais présente des rendements similaires à la moyenne flamande pour les maisons et les appartements.
Une mesure objective
Ces analyses fournissent pour la première fois une vue d'ensemble et objective du rendement locatif brut en Flandre. L'analyste de données Fabrice Luyckx explique : “L'un des défis lors du calcul d'une relation représentative entre les loyers et les prix de vente est de comparer deux marchés très différents. Sur le marché locatif, par exemple, la part d'appartements est beaucoup plus élevée que sur le marché d'achat. La qualité des logements peut également varier considérablement. Le Woonsurvey 2018 a montré que la qualité des logements locatifs est généralement inférieure à celle des logements vendus en Flandre. En comparant simplement les loyers médians avec les prix de vente médians, une image déformée peut ainsi apparaître.”
Grâce à l'outil d'estimation de Realo, ces problèmes peuvent être contournés. Comme la Realo Schatting® estime à la fois le prix de vente et le loyer pour chaque adresse, le rendement locatif brut peut être calculé individuellement pour chaque propriété. De cette manière, aucune comparaison entre différents marchés n'est effectuée, car la qualité du logement reste constante à chaque calcul de rendement. De plus, cela offre une vue d'ensemble plus large sur l'ensemble du parc immobilier de Flandre, pas seulement sur les logements vendus ou loués (récemment).
Dave Bracke d'Altro Vastgoedgroep nuance davantage les résultats basés uniquement sur le rendement locatif : “Surtout pour les grandes villes, vous devez prendre en compte un rendement global pour votre investissement. En plus du rendement locatif, le rendement de la plus-value est également un facteur important. Nous estimons que les prix dans les grandes villes augmentent en moyenne de 2 à 3% chaque année, soit à peu près autant que le rendement locatif.”
De plus, les résultats concernent un rendement locatif brut, ce qui signifie qu'aucun coût supplémentaire, tels que les droits d'enregistrement ou les dépenses annuelles comme la taxe foncière ou les frais d'entretien, n'a été pris en compte. Néanmoins, les résultats offrent un premier aperçu des grandes différences qui existent entre les communes de Flandre.