Une année faite de hauts et de bas
Les prix des logements en Belgique n'ont pas augmenté depuis des mois. Au premier semestre 2022, les prix demandés ont encore fortement augmenté au niveau national, tant pour les maisons (+ 3 %) que pour les appartements (+ 1,5 %). Mais au second semestre, la situation était très différente : les prix des logements ont cessé d'augmenter et les appartements ont même commencé à baisser légèrement au dernier trimestre. Même après le calme habituel pendant les vacances d'été, les prix des logements en particulier sont restés stables.
Pour parler véritablement d'un refroidissement du marché, il faudrait également que la demande de propriétés diminue. Par exemple, nous avons vu qu'au deuxième trimestre de 2022, une maison a été vendue en moyenne 2 à 3 semaines plus vite que le trimestre précédent, ce qui correspond à la forte hausse des prix au cours de ce trimestre. Depuis, les annonces de recherche restent en ligne un peu plus longtemps, environ une semaine de plus qu'au deuxième trimestre, alors que les prix stagnent.
Situation actuelle
Aujourd'hui, en Belgique, vous payez pour une maison standard1 1604 €/m2, alors qu'un an plus tôt, c'était 1537 €/m2, une augmentation de 67 € par mètre carré. Cette grande différence est principalement due à la hausse des prix au cours du deuxième trimestre, puisque les prix ont ensuite augmenté d'à peine 4 euros/m2. Pour les appartements, la situation est similaire : d'ici la fin de l'année 2021, un appartement standard2 coûtait 2399 €/m2, alors que ce prix a déjà augmenté de 100 €/m2. Les prix ont continué à augmenter à un rythme plus régulier pour les appartements, bien que les derniers chiffres indiquent même une légère baisse par rapport au troisième trimestre. (-7 €/m2).
Il est important de noter que le refroidissement semble se poursuivre sur l'ensemble du marché et dans toutes les régions. Fin novembre 2022, les prix des logements n'avaient augmenté que de 0,5 % en Flandre et avaient même commencé à baisser en Wallonie (-0,6 %) et à Bruxelles (-0,4 %). Les appartements ne sont pas non plus devenus plus chers en Flandre (-0,5%) et en Wallonie (-0,8 %), à Bruxelles le prix d'un appartement n'a augmenté que de 0,4 %. Les grandes villes n'ont pas montré d'autres tendances par rapport au reste de la Belgique. Bien que l'écart de prix entre les villes centrales et le reste de la Flandre se soit creusé ces dernières années, la tendance au refroidissement semble se poursuivre au même rythme partout.
Chaud ou froid ?
Malgré la tendance bien définie de nos analyses, les avis sur le refroidissement ou non du marché tout au long de l'année étaient partagés. Pour comprendre ce message contradictoire, il faut faire une distinction importante entre l'évolution des prix demandés et celle des prix de vente. On estime qu'il y a un délai de 4 à 6 mois entre la mise en ligne d'une annonce et l'exécution de l'acte, de sorte que la tendance des prix de demande précède celle des prix de vente. Nous pouvons donc en déduire que les rapports publiés plus tôt dans l'année concernant un refroidissement au cours de la première partie de l'année - sur la base des prix de vente - peuvent très probablement être attribués au ralentissement des prix (de la demande) à la fin de 2021. Suivant la même logique, on peut s'attendre à ce que les derniers chiffres de vente n'indiquent pas actuellement un refroidissement du marché. Mais sur la base des chiffres des prix demandés, nous pouvons prédire que les prix de vente vont également ralentir prochainement.
Les budgets serrés tuent les acheteurs
La capacité d'emprunt des ménages joue un rôle important dans les variations de prix observées. Lorsque les ménages disposent d'un budget plus important, les prix des logements commencent à augmenter en raison de la concurrence sur le marché. L'inverse est donc également vrai : lorsque les ménages peuvent emprunter moins, les logements plus chers deviennent inabordables et les prix cessent nécessairement d'augmenter, voire doivent baisser.
Il est probable qu'au premier semestre 2022, les acheteurs potentiels aient été poussés par la hausse rapide des taux d'intérêt dans l'espoir d'obtenir un autre prêt moins cher. Pendant ce temps, le taux d'intérêt moyen a doublé par rapport au début de l'année, rendant l'emprunt moins intéressant. De plus, l'inflation a atteint son plus haut niveau en 46 ans après avoir augmenté de façon continue tout au long de l'année. Cette hausse est due en grande partie à une augmentation considérable des prix de l'énergie, avec un pic provisoire en septembre, lorsque les prix étaient presque 5 fois plus élevés qu'un an auparavant. La vague de froid de décembre exercera une nouvelle pression sur les prix de l'énergie. Tous ces facteurs jouent sur la réduction du budget des ménages, ce qui peut expliquer en définitive la stagnation des prix du marché.
Perspectives 2023: marché d’acheteurs
Si les tendances actuelles se poursuivent, le marché du logement résidentiel en Belgique passera d'un marché de vendeurs à un marché d'acheteurs. La crise énergétique actuelle et l'inflation élevée qui en découle feront réfléchir les acheteurs potentiels avant de contracter un prêt. Les années de taux d'intérêt avantageux pour les prêts résidentiels sont aussi définitivement derrière nous. (Bien qu'il faille noter ici que d'un point de vue historique, nous sommes toujours à des niveaux historiquement bas). En d'autres termes, la demande de logements diminuera en raison de la réduction de la capacité d'emprunt des ménages. Les acheteurs disposeront donc d'une plus grande marge de décision sur un marché où les prix sont plus stables et où les logements restent en ligne plus longtemps.
1Une maison standard est considéré comme une maison de 170 m2, avec 3 chambres, une bonne accessibilité (score de mobilité Realo de 0.8) et une consommation annuelle d’énergie de 350 kWh/m2/an.
2Un appartement standard est considéré comme un appartement de 93 m2, avec 2 chambres, une bonne accessibilité (score de mobilité Realo de 0.8) et une consommation annuelle d’énergie de 165 kWh/m2/an.
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